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2014-09-22 カテゴリー: 住宅ローン全般

【コラム】住宅ローン借り換えの注意点とは?

2014年9月は長い住宅ローン金利の中でも最も低金利を記録。多くの金融機関で過去の歴史の中で最も低い金利を記録しています。9月に限らず、歴史的な低金利が続いていますので、住宅ローンの借り換えを検討している方は多くいらっしゃることと思います。

住宅ローンを借り換える目的は、千差万別、一人一人違う目的があるものですが、一般的には、「今の低い金利を生かして、毎月の住宅ローンの返済額を減らすこと」が目的と言えるでしょう。

今回は、住宅ローンの借り換えについて解説したいと思います。もちろん、借り換えのメリットだけでなく、住宅ローンの借り換えの注意点についても解説します。

■ 住宅ローンの借り換え。今借りている住宅ローンと比べてメリットのある金利差は?

一般的に、住宅ローンを借り換えるべき条件として、住宅ローンの残りの返済期間が10年以上、ローン残高1000万円以上、金利差が1%以上と言われています。この条件を満たしていれば、住宅ローンの総返済額を減らす事が出来ると言われています。この条件を満たさない場合は借り換えのメリットが受けられない、住宅ローン借り換えの注意点として説明されたりしています。

この条件が算出される根拠を確認してみましょう。

住宅ローンの残高1000万円、残りの返済期間10年で金利2.0%で借りていたとすると、今後の住宅ローンの返済で支払う利息額は105万円程度になります。

もし、この条件の人が金利1.0%の住宅ローンに借り換えを行った場合、単純計算で金利が半分になりますので、返済する利息額も半分の52万円程度になります。105万円が半分になって単純に52万円おトクになるということですね。

ここで注意してほしい点があります。つまり、住宅ローン借り換えの注意点は、住宅ローンの借り換えは「新しい住宅ローンを組む」という事ですので、最初に住宅ローンを組んだときと同じように初期費用が発生する、つまり、ある程度まとまった資金が必要になるという事です。先ほどの条件で52万円からその費用を差し引きした金額がメリットという事になりますね。

さて、その初期費用について確認しておきましょう。住宅ローンを組むには一般的に「事務手数料、保証料、司法書士報酬、抵当権設定費用、各種印紙料金」が必要になります。ざっくりとした計算ですが、上記の費用を合算すると30万円〜40万円程度になります。

住宅ローンの借り換えで減る52万円からこの費用を差し引いた金額の10万円程度がおトクになる金額、という事ですね。住宅ローン借り換えは時間や手間がかかりますので、数万円おトクになるだけであれば、そのままにしておくというのも賢明な選択肢の1つだろうと言われているのもわかりますね。

ここで、更に覚えておいていただきたいポイント・注意点があります。それは住宅ローンの保証料です。住宅ローンの保証料は借り換え時に残りの金額が戻ってきます。もし、保証料を前払い方式で支払っていた場合、残りの借り入れ期間を保証してもらっている為の保証料が銀行から返してもらえるのです。

当サイトで紹介している住宅ローンには保証料無料の商品が多くあります。そういった住宅ローンに借り換えを行う事で、保証料(先ほどの条件の場合20万円程度)が戻ってきます。更に保証料のかからない住宅ローンに借り入れれば、保証料は支払う必要はありませんので、その20万円もメリット(おトクになった金額)と言えることになりますね。

10年、1000万円、金利差1%以上の3つの条件以上(2000万円など)であれば、メリットはどんどん大きくなります。

住宅ローンの借り換えの注意点をしっかりと確認し、面倒と思わずにご自身にあった住宅ローンへの借り換えを検討しましょう。

 

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