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2013-08-04 カテゴリー: 住宅ローン全般

住宅ローン変動金利タイプの基礎知識と注意点[5年ルールとは]

住宅ローンで低金利の継続を受けて圧倒的な人気が続いている変動金利。現在の超低金利のもとで、当面は毎月返済額が少なくてすむ事を魅力に感じているためです。ただし将来、金利が上昇したときは毎月の返済額が増えるので注意が必要です。

その変動金利は銀行ごとに仕組みが異なっているのですが、あまりその違いを理解せずに住宅ローンを選んでいる人が多いのも事実です。今まさに住宅ローンの借り入れや借り換えを検討中で、変動金利タイプを選ぼうと考えている人は、ぜひこの記事を読んでもらいたいと考えています。

新生銀行やソニー銀行などの一部の銀行を除いて、変動金利の住宅ローンには一般的には「5年ルール」という仕組みが導入されています。返済する金利は半年に一度見直されますが、金利が変わっても5年間は毎月返済額を変更しない、というものです。新生銀行やソニー銀行は最近非常に人気のある住宅ローンですが、メガバンクや地方銀行の変動金利とこの点の違いがあるという事を知らなかったという事をよく耳にします。

さて、その5年ルールですが金利は見直すのに、返済額が変わらないというわかりにくい仕組みですが、目的は、「急に金利が上昇するとそのままでは利息が増えて毎月返済額ももちろん増えることになりますが、それをそのまま適用してしまうと、急に住宅ローン負担が増えて困る人がたくさん出てきてしまうので、そうならないように毎月返済額が5年間は固定しよう」というものです。

従って、毎月の返済額が変わっていないだけでしかなく、5年後の再計算の時に改めて残りの期間・元本・金利で毎月の返済金額が再計算されます。金利が上昇した時は、「5年ルール」がある為に元本返済が予定より遅れている為、自動的に後ろ倒しになっているという点に注意してください。急に毎月の支払額があがる事を防いでいるだけで、5年ルールでおトクになるという事ではない、という事です。

さて、一般的に推奨されている繰上げ返済。普段であれば余裕のあるお金は少しでも早く返済にあてて良いのですが、上記のように金利が上昇しているにも関わらず、毎月の返済額は据え置きになっている状態では少し注意が必要です。繰り上げ返済すると、繰上げ返済後の状態で返済計画が再計算されるからです。つまり、最大5年間の猶予があった毎月の支払い金額の据え置きがなくなり、繰上げ返済した時点で5年後に予定していた再計算が実施されてしまうわけです。すると、半年毎に見直されている金利で再計算が行われますので、月々の返済額が増える可能性があるのです。従って、前述の状況下では繰り上げ返済で家計負担が予想外に増加するのを防ぐには、5年に一度やってくる毎月返済額の見直し時期に合わせて一部繰り上げ返済を実行するのは1つの方法です。

新生銀行やソニー銀行の変動金利タイプは上記の5年ルールは採用していませんので、半年毎の金利の見直しで金利が上昇すると、毎月の返済額がその分増える(当たり前とも言えますが)事になるという点は、しっかり認識しておくべきでしょう。

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