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2014-04-16 カテゴリー: 住宅ローン全般

【コラム】住宅ローン変動金利の5年ルールと125%ルールについて

ここ数年、住宅ローン金利が非常に低い水準で推移しているため、変動金利でローンを組む人が非常に多くなっています。昨年後半に金利上昇を危ぶむ人が増え、やや人気に陰りを見せていた変動金利ですが、2014年になってまた人気を取り戻している状況です。

変動金利は金利が上昇する可能性がある、景気が良くなると金利が上昇して毎月の返済額が増えると理解している人は多いと思いますが、今借り入れている人でもしっかり理解している人が少ないのが5年ルールと125%ルールです。

賢く変動金利と付き合うには、この5年ルールと125%ルールがどのようなルールなのかをしっかり理解しておくことが大切です。

(1)5年ルール

「毎月の返済額の見直しは5年ごとに行う」ことを定めたルールです。仮に金利が上昇した時に、変動金利で借り入れているとすぐに毎月の返済額があがるわけではない、ということになります。5年ごとに訪れる返済額の見直しのタイミングから毎月の返済額が増えます。ここで注意しておきたいのが、繰り上げ返済です。繰り上げ返済を行うとこの5年ルールの毎月の返済額の見直しも同時に行われます。金利上昇期には繰り上げ返済をしたら毎月の返済額が増えてしまった、という事になりかねませんので注意しましょう。

(2)125%ルール

「(1)の返済額の見直しのタイミングで毎月の返済額が増加した場合でも、125%を上限とする」というルールです。例えば、毎月10万円を返済していた場合、仮に見直しになっても12万5000円が見直し以降の毎月の返済額の上限になります。

(1)(2)共に安心出来るサービスのように感じますが、デメリットもあります。1点目は返済額の見直しは5年ごとでも適用される金利は半年ごとという点です。簡単に言うと返済を先延ばしにしているだけ、という事です。つまり、上昇した金利見直しまでの間は、毎月返済額を増やさなければ、借り入れている住宅ローンの元本が減らないにも関わらず、このルールを適用することで、元本の返済を先延ばしにしていることになる、という点です。利息の支払いを先延ばしにしているわけではなく、元本返済を先延ばしにしていますので、最終的には先延ばしにした分の元本の利息も支払う必要がでてくるという点です。

急に毎月の返済額が増えない変わりに、次回の返済額見直し時以降にその分を負担するという仕組みです。

なお、ネットで人気を集めているソニー銀行や新生銀行の住宅ローンはこの5年ルールと125%ルールを採用していません。つまり、本当の変動金利ということになります。毎月の返済額の増加が早期に訪れる可能性はありますが、元本返済が遅れることは無いという点がポイントです。

 5年ルール、125%ルールともに賛否両論ある状況で、当サイトでもどちらをおすすめするという事はありません。ただし、金利上昇に備えたいという意識や考えがある方は、変動金利ではなく10年固定などの一定期間金利を確実に固定出来る金利タイプやフラット35など金利が完全に固定出来るタイプの住宅ローンを検討した方が良いと考えています。

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