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2013-10-04 カテゴリー: 住宅ローン全般

「トータルコスト」の比較でわかる!おトクな住宅ローンの見分け方

新生銀行の住宅ローンページに、新生銀行の住宅ローンのメリット・特徴がとてもよくわかる特集ページがありましたので紹介したいと思います。当サイトでは”実質金利”という表現を使ってよりわかりやすく金利の比較を行っていますが、考え方は同じ(表面上の金利だけでなく合計でかかる費用を考えるべき)です。

 

同様の観点(金利だけでない総費用・総返済額)で評価すべき住宅ローンとしては新生銀行の住宅ローンはもちろん、ソニー銀行(事務手数料、保証料、団信保険料が無料または格安)の住宅ローンがあります。

 

以下は、新生銀行のホームページより抜粋しています。(2013年10月4日現在)

 


「トータルコスト」の比較でわかる!本当におトクな住宅ローンの見分け方

数ある住宅ローン商品を比較・検討する際に、自然と金利だけで住宅ローンを比較する習慣がついてしまっているのではないでしょうか?
ただ、0.1%の金利に敏感な方でも、案外、諸費用には注意を払わなかったりするものです。
確かに、返済期間中支払い続ける金利と、借入時の諸費用を合わせて考えるイメージが湧きづらいかもしれません。そうはいっても、諸費用は契約によっては高額になり、無視できない存在です。

トータルコストで比較する

そこで、新生銀行では住宅ローンを正しく比較するために、金利と諸費用を合わせた「トータルコスト」での比較をおすすめしています。

図1をご覧ください。金利だけで判断すると、一見、低金利のAのほうがおトクに見えますが、諸費用も合わせたトータルコストで考えると、逆転してBのほうがおトクになります。
このように、金利という住宅ローンにかかるコストの一部での比較ではなく、トータルコストの比較で本当におトクかどうかを判断することが大切なのです。

図1:トータルコストで比較

  • STEP1 金利だけで比較すると・・・
  • STEP2 諸費用も合わせて比較すると・・・
  • STEP3 トータルコストで比較すると・・・

しかし、諸費用は費用発生のタイミングが金融機関によって異なり、金利のように年率で表示されていないため、単純な比較がしにくくなっています。
図1のトータルコストで比較するのが一番ですが、やはり金利のように比較してみたいという場合には、諸費用を年率に置き換えて、金利と合わせた「トータルコスト利率」として比較する方法をご紹介します(図2)。

図2:年率に換算してトータルコストを比較

  • 金利+諸費用で比較
  • トータルコスト利率で比較

2.比較するべき諸費用とは?

諸費用には、お借り入れいただく金融機関によって金額に違いのない諸費用(税金など)と、違いがある諸費用があります。金額に違いのある諸費用は住宅ローンを検討する際の大切な比較ポイントになります。

  • 比較対象諸費用

特に「(1)保証料」・「(2)団体信用生命保険(団信)の保険料」・「(3)事務手数料」の3つは、利息以外に住宅ローンにかかるコストのなかでは、比較的金額の大きい項目です。

(1)保証料(保証事務取扱手数料含む)

保証料は、フラット35(※)では不要ですが、民間金融機関の住宅ローンの多くには必要です。ただし、最近は民間金融機関でも保証料無料の住宅ローンも登場しています。

※フラット35:住宅金融支援機構の(不動産担保)証券化支援事業をもとに民間金融機関が提供する、長期固定金利の住宅ローン

負担額は住宅ローンの借入金額によって異なります。たとえば借入金額3,000万円、返済期間30年で、購入時に一括で支払う場合は一般的に約60万円かかります。
金融機関によっては、支払い方法は一括だけでなく、金利に上乗せすることで毎月支払にできます。この場合上乗せされるのは一般的に0.2%といわれているため、保証料を簡単に年率換算する場合は「+年0.2%」とおくことが出来ます。

(2)団体信用生命保険の保険料

団信保険料は、フラット35では自己負担ですが、民間金融機関の住宅ローンの多くは保険料が金利に含まれるため別途負担する必要はありません。

負担額は住宅ローンの借入金額(残高)によって異なり、また返済が進めば安くなっていきます。
実際に試算すると、借入金額3,000万円、返済期間30年の場合、完済までの合計の支払額は約187万円で、これを金利に直すと約年0.4%となります。

※借入金額3,000万円、返済期間30年間で金利が年0.4%の総利息は1,849,689円

ただし、今後、加入者の高齢化などにより保険料が上がる可能性がありますので、自己負担の場合は注意が必要です。

(3)事務手数料

事務手数料は金融機関によって、定額(数万円程度)か、定率(借入金に対し2.1%程度)でかかることがあります。通常、定額のように金額が小さい場合は年率に換算するまでもないのですが、定率のように数十万円と高額になる場合は、トータルコスト利率に加算しましょう。
たとえば定率(借入金に対し2.1%)の場合、3,000万円、30年間の借入条件では、年率換算すると約年0.14%になります。ただし、借入年数により換算後の数値は異なります。

※借入金額3,000万円、返済期間30年間で金利が年0.14%の総利息は638,738円

最終的には、繰上返済の手数料など、借り入れ後の取り扱いも含めて総合的に判断する必要がありますが、住宅ローンを比較する際には、金利だけでなくトータルコストで比較することをおすすめいたします。

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