住宅ローンの実質金利と表面金利とは？

正式な言葉として住宅ローンの表面金利や実質金利という言葉があるわけではありませんが、住宅ローンの比較サイトや情報サイトを参照していると「表面金利」や「実質金利」という表現を目にすることがあります。

住宅ローンの借り入れや借り換えを行う時に重要なのが金利の比較ですが、住宅ローンは金利に違いがあるだけでなく、無料でついてくるサービスや諸費用の金額が千差万別です。

例えば、「融資事務手数料」、「保証料」など数十万円単位も違ってきます。金利・利息以外の費用も考慮して比較するために、登場したのが実質金利という言葉です。

メガバンク・地銀など一般的な銀行で住宅ローンの借り入れ・借り換えを行う前提で実質金利についてみていきましょう。

2020年3月現在、三菱ＵＦＪ銀行の10年固定金利は年0.950％ですが、この金利で住宅ローンを借り入れするには保証料（3,000万円のを借り入れる場合約60万円）を最初に支払う必要があります。

最初に支払わずに借りる金利に上乗せして支払う事もできるのですが、その場合、年0.2%が上乗せになるので、年0.950%+0.20%=年1.15％なるという事です。（保証料はかからくても「事務手数料・事務取扱手数料」が保証料と同じぐらい費用になる金融機関も増えてきています。）

事務手数料が55,000円で保証料も無料のSBI新生銀行や、融資事務手数料が44,000円のソニー銀行の住宅ローンを商品性の違いを何も考えずに金利だけで比較した場合と、金利だけでなく初期にかかる費用などを加味して総合的に比較した場合で異なる結果になります。

そういった商品性の違いをできるだけかんたんに比較する為に用意しているのが実質金利での比較表です。

実質金利は、実際に銀行が発表している金利ではなく、表面金利に加えて、融資事務手数料・保証料などのコストを加味した金利を指します。

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