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2016-06-23 カテゴリー: 住宅ローン全般

【コラム】年収400万円の住宅ローン借り入れ可能金額の目安・返済負担率とは?

住宅ローンの借り入れを考えるときに、「自分の年収でいくらまで住宅ローンを借りることができるのか?」は非常に気になるポイントだと思います。住宅ローンの借り入れ可能金額は、住宅ローン審査の1つの項目であり、実は金融機関ごとにその基準が異なります。一般的には、年収の6倍ぐらいが適正な借入金額と言われることが多く、年収500万円であれば3000万円までとか、年収600万円であれば3600万円までであれば適正範囲と言われています。

 

さて、今回はこの年収ごとの住宅ローンの借り入れ金額をもう少し具体的に確認してみたいと思います。冒頭でも記載した通り、住宅ローンの審査基準は各銀行・金融機関ごとに異なりますので、ここでは明確に条件を提示しているフラット35の指標を参考に確認していく事にしましょう。

 

フラット35は以下の通り住宅ローンの借り入れ可能金額を定めています。

 年収400万円未満の場合:返済負担率が30%以下であること

 年収400万円以上の場合:返済負担率が35%以下であること

他にもいくつか銀行が返済負担率を審査条件として定めていますが、それほど差異がなさそうです。

 

続けて、もう少し具体的に確認してみましょう。

年収400万円の35%は140万円ですね。仮に35年で住宅ローンを借り入れた場合、140万円×35年で4900万円になります。この4900万円は住宅ローンの借入金額ではなく、総返済額、つまり、借入金額+住宅ローンの利息を合算したものになりますので注意してください。仮に住宅ローン金利、1.0%、元利均等返済で35年かけて返済するとした場合、4200万円程度の住宅ローンを組むと、総返済額は4900万円程度になりますので、4200万円の住宅を購入して全額住宅ローンの借り入れを行うというイメージをもっていただければ良いと思います。

 

年収400万円で4200万円の住宅ローンの借り入れを行うのは現実的なのでしょうか?

 

ここで、収入の方を確認してみましょう。年収400万円(ボーナス無し)の場合、毎月約33万円の給与を受け取ることになります。この33万円は額面の給与の金額ですので、20%程度が税金で控除されたとした場合、手取り金額は25万円~26万円ぐらいになります。年に140万円を返済するということは毎月11万6000円程度返済することになりますので、住宅ローンを返済した残金は13万円程度という計算になります。

 

マイホームを持つという事は固定資産税も毎月かかります。お子さんがいれば養育費や生活費も家族の人数におうじて増えていきますし、生活費はおもった以上にかかってしまうものです。自動車ローンや自動車保険、医療保険・生命保険と言った毎月決まった金額がかかるローンや保険を契約していればなおさらです。

 

25万円の手取りで11万円以上の住宅ローンの返済を毎月行うのは難しそうですね。マンションの場合、修繕積立金や管理費も2万円~3万円かかることもめずらしくありません。そうすると、手取り金額の半分以上が、住宅維持費でかかってしまう事になります。もちろん不可能とは言い切れませんが、将来の為の貯金や子供の教育資金などの貯蓄も必要ですので、それらをトータルで考えると現実的ではないことがわかりますね。

 

つまり、返済負担率35%とは、あくまでも上限値であって適切ではないことがわかります。ここで、冒頭で年収×6が住宅ローンの適切な借入金額と一般的に言われている記載しましたが、年収400万円の6倍は2400万円ですね。年収400万円前後で住宅ローンを借り入れる場合は、年収の額面に対して25%以内、できれば20%以内とするのが適切と考えます。この年収の6倍程度は1つの目安になると考えてよいでしょう。

 

もちろん、頭金を用意することでマイホームの金額=住宅ローンの借入金額にはなりませんし、より低い変動金利を提供している住宅ローンを選ぶ事で毎月の返済額はかわりますので、より金利の低い住宅ローンを検討するのは当然として、上記のような毎月の生活をイメージして住宅購入を検討するようにしましょう。

 

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