住宅ローン比較|借り換え、金利、比較、ランキング|2017年3月金利更新

  変動金利年0.497%。がんと診断されただけで住宅ローンが半分になるがん50%保障団信はじぶん銀行だけ!
2016-03-21 カテゴリー: 住宅ローン全般

【コラム】住宅ローンの審査について<審査に落ちた理由と審査基準>

 

2016年3月11日に発表された国土交通省の平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書住宅ローンの審査に関する調査結果に住宅ローンの審査に関する詳細な情報が掲載されていますので改めて確認しておきましょう。国土交通省が全国の金融機関にアンケートを行い1,300の金融機関から回答を得ている調査で、各金融機関が自社の住宅ローンの審査の内容について回答していますので、網羅的に住宅ローンの審査について確認できる調査となっています。

 

住宅ローンを検討している人たちからは、とある金融機関の住宅ローンに申し込んだが審査に落ちた。なぜ住宅ローン審査に通らなかったのか、その理由を知りたいという声が多いのですが、個々人の住宅ローンの審査に通らない理由は基本的に銀行は教えてくれませんので、こういった網羅的な情報からご自身が住宅ローンの審査に落ちた理由を確認しておくと良いでしょう。

 

<住宅ローン審査の項目>

本題に戻ります。まず、こちらのPDFファイルを確認してください。表を確認してみましょう。各金融機関が住宅ローンの審査項目として採用していると答えた項目です。「完済時年齢(99.3%)」「健康状態(98.4%)、「担保評価(97.8%)」、「借入時年齢(97.5%)」「勤続年数(96.4%)」「年収(95.6%)」が95%を超える金融機関が住宅ローンの審査に取り入れている項目です。一方で、「返済負担率(年収に対する返済金額の割合)」を審査項目としていない金融機関が大幅に増え、87.4%まで急減しています。前年は96.6%でしたので、かなりの減少です。95%を超える審査項目は必ず審査項目として満たれていると考えた方が良いでしょう。また、「返済負担率」とは、年収に対する貸出金額の割合を見るものです。年収が多少低いとしても高額の物件の購入(住宅ローンの借り入れ)が行いやすい環境になってきていることがわかりますね。

 

さて、それでは、具体的にどのような審査基準で審査が行われているのでしょうか。調査結果の「資料編」にもう少し細かい調査結果が掲載されていましたので確認してみましょう。

 

完済時年齢 完済時の年齢は80歳未満である事を審査基準にしている金融機関が大半を占めています。一方で75歳未満を審査基準としている回答も16件あります。住宅ローン借り入れ期間を35年とす場合、40歳までに申し込みが行えれば万全、45歳までがギリギリという事になりますね。
勤続年数

勤続年数は3年以上であれば審査落ちの理由となる事は少なそうですね。1年以上と設定している回答が639と3年以上としている金融機関の数よりも多くなっていますので、まだ転職して1年だから・・・と借り換えを諦める必要はありません。また、じぶん銀行ソニー銀行住信SBIネット銀行などは勤続年数自体には制限はありません。勤続年数で審査に通らないと考えられる人は申し込んでみる価値があるかもしれません。

雇用形態

(公務員・自営業・正社員・派遣社員・契約社員など)

派遣社員・契約社員を対象外としているとの回答はやはり多い結果となっています。ただし、約半分の500件強に留まっていますので、”派遣社員だからNG”、”契約社員だからNG”と言うわけでないことがわかります。審査が通る可能性のある金融機関が半分以上あるということになりますので。自営業を対象外にしている金融機関があるのには驚きを隠せませんが、基本的には自営業でも住宅ローンの審査が断られることは以前よりはなくなってきています。

健康状態 団信への加入を必須としている金融機関が大半を占めています。健康状態は自分だけの力ではどうすることも出来ないことが多いですが、元気なうちに・健康なうちに住宅ローンを組んだり、借り換えをしておくといった努力をしておくことが大事です。また、ワイド団信と呼ばれる通常の団信よりも引き受け条件が緩和された住宅ローンを提供している銀もあります。ワイド団信はメガバンクや地方銀行が0.3%の金利の上乗せになりますが、ソニー銀行では0.2%の上乗せとよりおトクなワイド団信を提供しています。
年収と返済負担率 年収は200万円以上あれば審査の基準は満たせると考えて良いでしょう。150万円以上でも大丈夫ですね。返済負担率に関するアンケート回答数が少ないですが、質問表の構成を確認する限り「年収に応じて変えている」という回答が多かったという事がわかります。一般的には、年収の25%~40%程度で返済負担率の上限を定めていると言われています。
 担保評価

大半の金融機関で住宅ローン審査の判断に影響があると答えています。

「住宅ローンの借り換えの場合、「マイホーム(担保物件)の価値・評価」の審査が重要になってきます。悲しいことですが、マイホームの価値も時間が経つにつれて下がっていきます。特にこれまでデフレが長らく続いていた日本では、不動産価格は下落する傾向があり、住宅ローン借り入れ時の頭金が少なかった場合など、住宅ローンの残高よりマイホームの評価額の方が低いという「担保割れ」の状態になってしまう事があるのです。」と書きましたが、新築のマイホームの場合でも、場合によっては担保評価が低く算出されて満額借入できないこともあります。

融資可能額の割合 担保評価に関わらず、原則として「全額融資」を行わないと回答している金融機関が2割程度あるという点には注意が必要です。フラット35は全額融資を行えない条件がついていましたが、全額融資可能になりました。今後、民間住宅ローンも満額融資を許容していく傾向になる可能性がありますが、2割程度の金融機関が全額融資は行っていないという点に注意しましょう。

 

1人1人の住宅ローンの審査に通らない理由を銀行は回答してくれませんが、上記のような理由で審査に落ちている可能性が高いと考えられます。このアンケートの状況でも、金融機関・銀行によって審査基準はマチマチという事が確認できます。ですので、どこかの銀行で審査に通らないからといって、他の銀行では審査が通る可能性は十分にある、という事になります。

 

今、政府・日銀のマイナス金利政策の影響で史上空前の住宅ローンの低金利が続き住宅ローンの借入や借り換えを行うには非常に良いタイミングです。1つの銀行の審査に通らないからといって、マイホーム購入や住宅ローンの審査を諦めてしまうことの無いようにしたいですね。

 

<ネットでカンタン資料請求・仮審査申し込みができるおすすめの住宅ローン>

当サイトで人気を集めている住宅ローンは、金利の低さはもちろん、住宅ローンの審査基準もメガバンクなどと異なっています。勤続年数や年収、健康状態などに少し不安を抱えている方や他の住宅ローンの審査で通らない人は参考としてください。一般的に、住宅ローンの審査に通りにくい事情がある場合、高い金利の住宅ローンを選ばなければならなくなる事も多いのですが、その前に低い金利でありながら、審査基準がメガバンクなどと異なるこれらの住宅ローンを申し込んでみると良いでしょう。

  各銀行の住宅ローン審査の特徴など
イオン銀行 71歳まで借り入れ可能で、会社員なら勤続6ヶ月、年収も100万から借入可能
ソニー銀行 勤続制限なし、健康状態に不安ある人向けに引受条件の緩和された団信(ワイド団信)を取り扱い。しかもメガバンクなら0.3%の上乗せ金利がわずか0.2%
住信SBIネット銀行 勤続制限、年収制限なし 
じぶん銀行 勤続制限、年収制限なし

 

<複数の銀行の住宅ローンを比較するなら。比較・ランキング・特集>

借り換えにおすすめの住宅ローンは?【借り換え】住宅ローンランキング

【特集】当初10年固定金利への借り換え効果をシミュレーション

 

<ネットでカンタン資料請求・仮審査申し込みができるおすすめの住宅ローン>

住信SBIネット銀行公式サイト (勤続制限なし、年収制限なし!)

イオン銀行公式サイト (71歳まで借り入れ可、会社員なら勤続6ヶ月から、更に年収100万から!)

ソニー銀行公式サイト (勤続制限なし、ワイド団信の上乗せ金利がわずか0.2%)

じぶん銀行公式サイト (勤続制限なし、雇用形態・年収制限の縛り無し!)

 

 


<2013年9月23日投稿分>

 

数千万円のお金の借り入れが発生する住宅ローンを利用するためには、現時点(審査時点)での収入だけでなく、その収入を維持できるのか、他に借りているお金が無いのか、と言った様々な審査を通る必要があります。これはマイホーム購入時でも住宅ローンの借り換えの場合の審査でも同様です。

審査項目についてはこちらを確認してください。

住宅ローンの審査に通らない理由を知りたいという声や大手銀行で住宅ローンの審査に通らないがネット銀行で通った(その逆にネット銀行で審査が通らなかったというケースもあります)、と言う話を良く聞きます。前述の通り、住宅ローンの審査はその審査項目も多く、年齢・勤続年数・勤務先・年間の返済額と年収の割合で計算される返済負担率、また、健康面での問題や自動車ローンや教育ローン、キャッシングでの借り入れ・これまでローン返済の延滞など細かな点までしっかりと審査されることになり、銀行や金融機関によって審査基準が変わるのです。その為、住宅ローンの審査に通らない理由も千差万別という事になります。もちろん銀行・金融機関も審査に通らない理由を教えてくれることはありません。

 

先日、とあるベンチャー企業の代表取締役とお話する機会があったのですが、会社を立ち上げて一番うれしかったのは自分の会社で勤めてくれている社員が住宅ローンの審査で通ったときとおっしゃっていました。それ程、住宅ローンの審査は厳しい傾向があるのです。

 

加えて、住宅ローンの借り換えの場合、「マイホーム(担保物件)の価値・評価」の審査が重要になってきます。悲しいことですが、マイホームの価値も時間が経つにつれて下がっていきます。特にこれまでデフレが長らく続いていた日本では、不動産価格は下落する傾向があり、住宅ローン借り入れ時の頭金が少なかった場合など、住宅ローンの残高よりマイホームの評価額の方が低いという「担保割れ」の状態になってしまう事があるのです。もちろん、繰り上げ返済をする努力をしていればそういった状態にはなりにくくなります。

なお、安部政権や黒田政権の当面の目標はデフレの脱却とインフレへの転換です。インフレになると不動産・住宅の価値や価格は基本的には上がっていきますので、担保割れはおきにくくなる等、物件の審査は通りやすくなる傾向になります。

 

さて、住宅ローンの審査の話に戻ります。ポイントは、住宅ローン借り換え審査の基準はそれぞれの金融機関によって異なるという点です。 「A銀行は審査が通らなかった」「B銀行は希望金額貸してくれなかった」という声をよく耳にしますが、それは、住宅ローンの審査は銀行によって異なることを意味しています。借り換えは金利が低いタイミングで行いたいものです。借り換えを検討する際には、そのタイミングを逃すことの無いように、最初からひとつの銀行に絞り込んでしまわずに、あらかじめ複数の銀行で資料請求や申し込みを行っておくと良いでしょう。その際、「どこの銀行の審査甘いか」、「どの銀行の審査が厳しいか」ということを気にしすぎずに、住宅ローン審査の基準が異なる(と思われる)銀行や金融機関に申し込んでみると良いでしょう。例えば、メガバンク3行に申し込んでも意味は少ないと考えます。仮にメガバンクや地方銀行に申し込むにしても、インターネット専業銀行や、比較的新しい銀行など、いくつかの金融機関に申し込んでおくと良いでしょう。

 

もちろん、1社で住宅ローンの審査に通らないからといって借り換えそのものをあきらめてしまうのはもったいありません。借り換えをあきらめないことも非常に大事なポイントです。

 

<人気の住宅ローン>

初期費用の低さが魅力、新生銀行の住宅ローンはこちら!

2013年9月の10年固定金利は脅威の年1.25%!住信SBIネット銀行はこちら

変動金利~10年固定金利まで業界最高水準の金利設定!イオン銀行はこちら

 

<人気の住宅ローンの比較・ランキング(特集)>

借り換えユーザにおすすめしたい住宅ローンをランキング形式で紹介

当初10年固定金利への借り換え効果は?。人気住宅ローンを徹底比較!

<姉妹サイトの住宅ローン審査.comで住宅ローン審査の詳細を知ろう!>

住宅ローン審査.com

 

最新の住宅ローンの比較・ランキングはコチラ
住信SBIネット銀行の住宅ローン | ソニー銀行の住宅ローン | イオン銀行の住宅ローン | 新生銀行の住宅ローン | 楽天銀行の住宅ローン | ARUHI(旧SBIモーゲージ)の住宅ローン | じぶん銀行の住宅ローン
© 2017 住宅ローン比較. All rights reserved.